Paris: les surplus de loyer illégaux sont-ils plus fréquents dans les beaux quartiers?

L’efficacité de l’encadrement des loyers à Paris, mis en place en 2019, n’aura pas duré longtemps. En 2023, 77% des annonces de location ont été conformes, selon l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Seulement un an plus tard, la courbe est déjà en train de retomber. En 2024, la CLCV, qui a passé au crible 1000 annonces de location pour la capitale, a recensé 71% d’annonces conformes dans la capitale – un score qui reste au-dessus de la moyenne globale Paris + Seine-Saint-Denis (93) où les loyers sont aussi encadrés – en 2024.

L’association y voit un possible «effet Jeux olympiques» durant lesquels on a notamment vu affluer des contrats de location jusque-là méconnus du grand public: les baux code civil. «La crise sanitaire a permis de faire basculer des locations saisonnières en locations classiques, ce qui a permis d’augmenter l’offre de locations et donc de baisser les prix. Les Jeux olympiques ont eu l’impact inverse: l’offre locative de longue durée s’est asséchée et les loyers ont grimpé», décrypte David Rodrigues, juriste de CLCV et auteur de l’étude. Parfois au-delà du plafond prévu par la loi.

C’est donc le cas de 23% des annonces de location à Paris. Le surplus de loyer s’élève à 170,62 euros par mois en moyenne. Soit près de 2050 euros par an. En trois ans, il s’est envolé d’environ 43% et de près de 15% en un an. «Une annonce sur trois affiche un taux de dépassement supérieur à 21%», souligne la CLCV qui précise que «toutes les annonces prises en compte dans l’enquête l’ont été en s’assurant qu’aucun complément de loyer ne soit appliqué». Dans le cas de cette étude, les annonces non conformes sont donc illégales. Pour autant, tous les dépassements de loyer ne le sont pas forcément.

Des oublis volontaires dans l’annonce?

La loi autorise, en effet, un propriétaire à demander au locataire un surplus qu’on appelle un complément. À condition qu’il soit écrit noir sur blanc dans le contrat de location. Ce qui n’est pas toujours le cas, selon la CLCV. «Nous avons constaté que plusieurs annonces omettaient le complément de loyer mais aussi le nombre de pièces du logement ou sa superficie, dénonce David Rodrigues. Ce phénomène jusque-là très rare et qui relevait d’une étourderie du propriétaire, prend de l’ampleur et trompe le locataire qui ne sait pas si l’encadrement des loyers est respecté ou pas.»

Côté arrondissements, l’étude tord le cou au principe qui veut que les quartiers les plus riches sont ceux où l’encadrement des loyers, qui serait décrié avant tout par les propriétaires aisés, est le moins respecté. La preuve: le 7e, l’un des quartiers les plus chers de Paris, affiche un des taux de conformité les plus élevés: 75%. À l’inverse, le 19e, plus modeste, enregistre seulement 64% d’annonces légales.

Autre enseignement: plus les logements sont petits, plus les annonces ont tendance à être illégales. À Paris, le taux de conformité s’élève à 64% pour les studios, qui sont parmi les plus prisés par les locataires, et à 88% pour les 4 pièces et plus. Ce constat vaut aussi en Seine-Saint-Denis (sauf pour les grands logements) mais les taux de conformité sont inférieurs de 13% à 20% par rapport à Paris.