Acheter ou louer: rentabiliser son logement prend deux fois moins de temps dans certaines villes

C’est une bonne nouvelle pour les acquéreurs. Acheter sa résidence principale met moins de temps à être rentabilisé qu’en 2023 et qu’en 2022. Il faut en moyenne compter 14 ans et 8 mois pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale de 70 mètres carrés contre 15 ans et 6 mois en 2023. Le Mans, Le Havre et Limoges tirent leur épingle du jeu: «Il est évident que le marché immobilier a connu des bouleversements significatifs entraînant des changements de dogme pour les acquéreurs. Si on prend l’exemple du Mans, le prix du mètre carré à l’achat a baissé et les loyers ont, eux, augmenté. Cela permet donc de gagner en rentabilité lors d’un achat dans cette ville», commente Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, un courtier en prêts immobiliers qui a développé une étude couvrant les 32 principales villes de France et se basant sur une surface moyenne de 70 mètres carrés. Le Havre passe de 16 à 7 ans et Limoges divise par deux le temps nécessaire pour que l’achat devienne rentable, en passant de 8 à 4 ans. «C’est le cas également de Mulhouse où la rentabilité à l’achat est la meilleure du classement. En effet, avec un prix au mètre carré qui est passé de 1687 euros en 2023 à 1319 euros en 2024 et en parallèle des loyers qui ont augmenté, il est maintenant possible de rentabiliser son investissement dans cette ville en seulement 1 an et 3 mois», analyse Maël Bernier.

D’autres villes aussi enregistrent des baisses moins marquées mais quand même significatives: Perpignan (qui passe de 10 à 7 ans), Reims (de 19 à 14 ans), Dijon (de 22 à 13 ans), Besançon (de 14 à 8,5 ans) et Nantes (de 24 à 16 ans). Toutefois, ce n’est pas le cas pour l’ensemble des 32 villes. Bordeaux et Lille restent stables: la durée de rentabilité reste de 21 ans à Lille et de 22 ans à Bordeaux. «Dans les grandes villes, la durée de rentabilité est forcément plus longue car les montants d’achats immobiliers le sont également. On note une amélioration dans certaines, comme Paris qui gagne 1 an (en passant de 30 ans à 29 ans) ou Lyon qui en gagne 4 (22 ans en 2023 versus 18 ans en 2024) mais il n’est pas étonnant que ces baisses soient faibles», pour Maël Bernier.

Mieux vaut acheter que louer

À l’inverse, certaines villes voient carrément la durée de rentabilité augmenter. Il s’agit de Marseille, où il faut 5 ans de plus qu’en 2023 pour rentabiliser son bien (18 ans contre 13 ans l’an passé), ou d’Aix-en-Provence (27 ans contre 22 ans l’an passé) ou encore de Toulon (de 9 ans à 15 ans). Comment expliquer ce fonctionnement en sens inverse? «C’est l’augmentation du mètre carré à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien à Toulon. Il est passé de 2764 euros en 2023 à 3486 euros en 2024. De même à Marseille qui est passée de 3604 euros à 4016 euros par mètre carré. Parallèlement à l’augmentation des prix de l’immobilier et de la taxe foncière (en hausse quasiment partout en France), les prix des loyers dans ces villes sont eux restés relativement stables. Nous avons donc ici tous les facteurs réunis pour que l’achat soit plus coûteux plus longtemps que par le passé.»

Alors vaut-il mieux louer son logement que l’acheter? «Les prix des loyers sont aujourd’hui loin d’être stabilisés, l’offre locative ne cessant de faiblir. Aussi, l’acquisition d’un bien même si cela demande des efforts demeure la meilleure protection financière à terme notamment quand le bien est payé car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin!», conclut Maël Bernier.